AMMINISTRATORE E CONDUTTORE: RUOLI E OBBLIGHI

La locazione di un immobile in condominio ed il rapporto tra conduttore e amministratore

Capita sovente in ambito condominiale che l’Amministratore venga chiamato in causa nei rapporti tra proprietario e conduttore.

Partiamo da una premessa: hai sensi dell’art.1372 del codice civile, la locazione non riguarda terzi come l’Amministratore. Questo perché ci troviamo dinnanzi a un rapporto obbligatorio che vincola solo le parti contraenti.

L’Amministratore è obbligato a rispondere del proprio modus operandi esclusivamente ai proprietari. Senza un mandato preciso di ripartizione da parte di questi ultimi (con pagamento a parte del servizio fornito), deve richiedere i pagamenti delle quote condominiali ai condomini anche quando l’unità immobiliare di riferimento risulti data in locazione o gli inquilini risultino morosi – in caso di concordata ripartizione delle spese tra le parti.

La riscossione degli oneri direttamente presso il conduttore per le quote a lui spettanti, deve avere un carattere trilaterale, essendo l’Amministratore non vincolato da alcuna legge a espletare tale pratica e non rappresenta un vincolo comportamentale in caso di un successore alla medesima carica.

Capitolo assemblea: spetta al proprietario nei particolari casi di cui all’art 10 della L. 392/1978 comunicare al conduttore la propria partecipazione limitata e secondaria, nel caso di punti all’ordine del giorno di interesse del conduttore (es. spese e modalità di gestione dei servizi di riscaldamento e condizionamento dell’aria). Le conseguenze della mancata comunicazione della convocazione al conduttore non può avere ripercussione alcuna sul condominio in quanto soggetto estraneo al rapporto d’affitto.

In ogni caso quindi, la mancata convocazione del conduttore non è impugnabile dallo stesso e non avrà alcuna ripercussione sulla validità dell’assemblea e delle conseguenti delibere –anch’esse di conseguenza non impugnabili dall’inquilino (sarà eventualmente quest’ultimo a rivalersi sul locatore qualora lo ritenesse opportuno).

Queste in estrema sintesi, aldilà di una giurisprudenza risultante in parte contrastante, restano la posizioni “tradizionali” di riferimento nell’ambito dei rapporti che intercorrono tra proprietari, inquilini e amministratori d’edifici condominiali.

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