LA MOROSITA’ IN AMBITO CONDOMINIALE: UNA PROBLEMATICA DI STRINGENTE ATTUALITA’

Focus su uno degli aspetti più preoccupanti nel campo della gestione immobiliare

In una contemporaneità contrassegnata dall’instabilità economica e da un diffuso pessimismo sulle prospettive a breve termine, si è assistito a un fenomeno di contrazione dei consumi generali accompagnato da un aumento esponenziale di morosità in campo contributivo. Questo fenomeno non ha risparmiato ovviamente l’ambito condominiale: secondo una media ricavata dalle statistiche raccolte attraverso le principali associazioni di categoria, oltre il 20% dei condomini italiani (e con percentuali a dir poco allarmanti nei grandi centri urbani e nella parte meridionale del paese) ottempera in ritardo al pagamento delle quote generando un effetto-domino di problematiche tali da compromettere la regolare “vita” del condominio: riduzione del personale negli stabili di pregio, cronicità nell’insolvenza dei fornitori fino ad arrivare all’interruzione dei servizi primari nei casi più estremi. Tutto ciò comporta forti carichi di lavoro e stress supplementari per l’Amministratore costretto a una continua opera di rincorsa e negoziazione con clienti e ditte.
Come reagire dinnanzi a tutto questo?
In primo luogo risulta essenziale limitare l’intervallo di tempo che separa la chiusura dell’esercizio dalla convocazione dell’assemblea chiamata ad approvare il bilancio consuntivo, in modo tale da mantenere regolari i versamenti da parte dei condomini e al contempo monitorare con maggiore tempestività i casi debitori maggiormente allarmanti. Dinnanzi a questi ultimi, è dovere dell’Amministratore (art 1129 c.c.) procedere con cura e diligenza alla riscossione forzosa delle quote non versate entro sei mesi dalla chiusura dell’esercizio in cui il credito richiesto è incluso, così da cautelarsi da future contestazioni da parte degli abitanti del condominio o da i suoi fornitori. Un successivo accorgimento può essere – per esempio – quello di costituire in sede assembleare un fondo cassa, addebitando gli importi in capo ad esso alla totalità dei condomini dello stabile.
Preme sottolineare come la cattiva gestione di queste tematiche possa portare alla revoca del mandato dell’Amministratore da parte dell’autorità giudiziaria (su ricorso di qualsiasi condomino) se “ non adempie all’obbligo di dare notizia all’assemblea della citazione o del provvedimento da lui ricevuto il cui contenuto esorbita dalle sue funzioni (art. 1131)”, in caso di irregolarità gravi e se omette di rendere conto della gestione.
Ricordiamo infine che ai sensi del art. 63 disp. att.ve c.c., si conferisce all’Amministratore, in extrema ratio, il potere di sospensione dei servizi comuni suscettibili di utilizzazione separata (citofoni, acqua, riscaldamento, antenna tv e tutti gli altri servizi forniti ai singoli mediante impianti comuni) al condomino moroso nel caso la morosità si sia protratta per oltre sei mesi, anche senza aver promosso decreto ingiuntivo.